買うvs借りる

「買う(購入)」と「借りる(賃貸)」どっちがお得?

ずっと賃料を支払うのだったら買った方が得なんじゃない?いや、買うのはやっぱりリスクもあるから賃貸の方が安心。
この議論は住み替えの際には永遠のテーマと言っていい程、定番かつ答えがない議論ですよね。

実際に不動産サイトや金融機関のホームページなどでローンシミュレーションを行った結果を見かけますが、
大半の場合において、金額的には双方にあまり差がない結果になっています。

となると、それぞれのメリット・デメリットを比較しながら、ご自身のライフスタイル(将来設計)に照らし合わせ、
どちらが合うかを判断していくと良いでしょう。

では、「買う(購入)」と「借りる(賃貸)」の比較をする前に、まずはそれぞれのコストを整理してみましょう。
かかるお金比較、どっちがお得?
借りる(賃貸) 買う(購入)
物件情報
賃料 17.5万円/月 物件価格 4,000万円
専有面積 75㎡ 専有面積 75㎡
    借入金(ローン) 3,200万円
    固定資産税評価額:土地 800万円
    固定資産税評価額:建物 1,100万円
※計3物件居住
(1物件辺り10年=途中住み替え2回、更新料4回×3物件)
※30年ローン 固定金利3%
費用
敷金
(賃料2ヶ月分)
35万円×3回=合計105万円 初期費用 800万円
礼金
(賃料2ヶ月分)
35万円×3回=合計105万円 ローン返済額 13.5万円/月×30年間
=合計4,857万円
仲介手数料
(賃料1ヶ月分)
17.5万円×3回=合計52.5万円 管理費 1.5万円/月×30年間
=合計540万円
引っ越し代金 20万円×3回分=合計60万円 修繕積立金 1万円/月×10年間
1.3万円/月×10年間
1.8万円/月×10年間
=合計492万円
賃料 年間210万円×30年
=合計6,300万円
固定資産税 290万円(30年間)
更新料 4回分70万円×3物件
=合計210万円
都市計画税 108万円(30年間)
火災保険料 3万円(2年分)×15回
=合計45万円
   
合計 6,877万円 合計 7,087万円
上記の図のように都内一般的な価格帯かつ30年ローンで比較した場合は、購入も賃貸もほぼ差がありません。
上記ではできるだけリアリティがあるように、賃貸では家族の状況も考慮し複数回の住み替えを含めました。
一概には言えませんが、実際にかかるコストはほぼ変わらず、更なる未来まで見据えると、ローン完済後は購入の方が有利かもしれません。
ただし、落とし穴になりがちなのは、一戸建て等の場合は建て替えリスクや大規模修繕費用の工面など、マンションのような
定期積立では無い形で費用が必要となる場合があります。
そう言った部分は考慮しておりませんので、最終的にはそれぞれの今後の計画等に依存します。
住宅その物の違いは?
(1)立地条件
物件を買うにしろ、借りるにしろ、できる限り通勤・通学に便利な立地に住みたいと考える方が多いと思います。
立地条件を「買うVS借りる」で比較すると、新築一戸建てや新築分譲マンションのジャンルにおいては「買う派」が多少不利な状況と言えるでしょう。
どこの駅でも、実際の駅前開発は10年以上前に遡り、その頃に立てらた物件が駅前を占めています。
古くからの地主さんが駅前に賃貸マンションを建てたり、土地を売却してその頃に分譲マンションが建てられたり
している為、最近では駅5分圏内に新築マンションや新築一戸建てを建てる事はかなり難しくなっています。
その為、駅近物件=賃貸マンションや賃貸アパートもしくは中古マンションとなります。
ただし、駅前の街並みが古くなっていたり、新しい路線が開通して新たに駅前の再開発が進んだりするケースも増えて来ておりますので、タイミングが合えば駅近の新築分譲マンションにも出会えるかも。
(2)建物構造
購入物件の中でも特に差が出るのが、いわゆる「分譲マンション」と言われるカテゴリーです。マンションの基礎杭の本数や、
コンクリート性能や厚さ(スラブ厚など)、耐震・耐火性全般においてなど賃貸マンションに比べるとより丈夫な施工方法をとっています。
最近では地震を考慮した免震工法や制震工法なども開発され、より耐震性が増しております。
賃貸住宅ではやはりオーナーが初期投資をできる限り抑えるケースもありますので、分譲マンションほど丈夫な施工方法を取っていない場合が多数派となります。
ちなみに、隣室や階下の部屋などへの騒音問題などもよく勃発しますので、小さなお子さんがいる家庭では、
分譲マンションや一戸建てに住まうか、賃貸では1階のお部屋を検討するなどして未然に対応するのもよいでしょう。
ただ、どの手段を取っても完ぺきとは言えませんので、配慮をしつつ、常識を持った行動が必須です。
(3)専有面積・間取り
エリアによって差が激しいとは思いますが、一般的には賃貸ではワンルーム・1Kや1LDK、2DKなど、
単身者や少人数向けの物件が多く、最近では一つの広めの部屋を複数人でシェアするシェアハウス等もよく見かけます。
逆にファミリー向けの物件(2LDKや3LDKなど)や一戸建ての割合は少なくなっています。
これに対して買う場合だと、大半がファミリー層向け間取りで3LDK~4LDKなどファミリー向けの専有面積70㎡以上の物件が主流になります。
ただし、大都市圏などではシングルやDINKS向けの購入物件も豊富にあります。
物件の選択肢で考えると、シングルの方は「借りる」、ファミリーは「買う」方が幅広い物件を視野に入れられるかもしれません。
(4)設備・仕様
ハイグレードな設備や気の効いた機能を期待するなら購入物件です。例えば、生ごみ処理用のディスポーザーや
オール電化、床暖房、2m近くの奥行きがあるバルコニーなどは購入物件では標準装備の場合が多いです。
その他にも、バスルームの追い炊き機能や防音サッシ、最近では太陽光発電が設置されたマンションなどもあります。
ただし、賃貸住宅にもデザイナーズマンションなどのハイグレード仕様の物件もありますし、最近では設備の充実化を図る物件も増えてきています。
とはいっても、残念ながら古い物件に関しては「買う・借りる」を問わずあまり期待できません。。。
(5)供用施設
一般的な賃貸住宅ではごく一部の高級グレード物件を除いて、充実した供用施設が設けられている場合は少ないです。
対して、購入(特に大型分譲マンション)では、フィットネスジム、キッズルーム、スパ施設、カフェテリアなど
ありとあらゆる施設が充実している物件が増えてきています。24時間在中のフロント係がいるマンションもあります。
やはり生涯の住まいになる可能性があるだけに、購入者は様々なニーズを抱えており、それを実現していくとこのような形になってきたのでしょう。
ただ、一見至れる尽くせりに感じますが、その施設の運営費や人件費などはマンション居住者が管理費などから負担している事を理解しておいた方がよいでしょう。
以上のように、やはり設備や構造、安心や利便性を追求すると、不動産を買う(購入)方が、得られるものが多いのではないでしょうか。
ただし、それには大きな金額の住宅ローンを抱えたり、固定資産税などの税金面など長期的にかかる費用などがあります。
また、お仕事の関係で転勤となった場合など、購入には購入のリスクも存在します。逆に賃貸住宅で一生を送る場合は
生涯賃料の負担が必要となりますし、生活していく上での制限(壁に穴をあけられない、好きな壁紙に変えられない等)もあります。
それぞれ一長一短ですので、最終的にはご自身の今後のライフプランと価値観を重視して、自分に合った選択をするのがベストです。
「買う」にしても「借りる」にしても、充実した生活を送りたいですね。

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