不動産購入マニュアル

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住宅ローンの選び方
大半の方が一生に一度の買い物となり、長期にわたって住宅ローンを組まれると思います。
だからこそ、住宅ローン選びにも気を使いたいものです。選んだローン次第では最終的に支払う返済額や諸費用が大きく異なる場合はもちろんの事、今後のライフプランに大きな影響を及ぼす事もあります。
(1)住宅ローンの種類について

大きく分類して3種類の住宅ローンがあります。
運営母体や金利形態など違いがありますので、ご自身に合った会社・ローンを選択しましょう。
・フラット35
住宅金融支援機構が全面的にバックアップする民間金融機関の住宅ローンです。
基本的には全期間固定型の金利となります。(一部2段階固定の場合もあり)
メリットはサービス名のままですが35年間金利が固定(フラット)となりますので、経済情勢に動きがあった場合にも基本的には最初の設定金利から変動はありません。
・民間ローン
民間の金融機関が独自に開発している住宅ローンの事です。
銀行を代表的に様々な金融機関が取り扱っており、その内容も千差万別です。
変動型・固定型、その両者をミックスした形など様々なサービス形態となります。
詳しくは金融機関ホームページや窓口で聞いてみましょう。
メリットは優遇金利など市況によっては非常にお安い金利で融資を受ける事が可能です。
ただし、そのような場合は”変動金利”の場合が多いので、しっかりと内容を吟味しましょう。
・公的融資
自治体融資、財形融資など公的機関の住宅ローンです。
利用されるケースは少数派ですが、財形融資の場合は5年固定型、自治体融資の場合は各自治体により異なります。
財形融資を利用する場合は現在のお勤め先に確認、自治体融資はお住まいの自治体に対してお問い合わせ下さい。
(2)金利タイプについて
・固定金利選択型(全期間固定)
契約時点で借入金額の金利が固定となる。
当初の金利は高めだが、返済終了まで変わらない為、最も市況の影響を受けない事が特徴。
代表的な商品としてはフラット35。
全期間固定型のほか、11年目に金利がアップする2段階固定型があり、その場合は11年目以降の金利も最初に決定。
先々も返済額が変わらないので将来の家計プランが立てやすく、将来の教育費等、老後への貯蓄などの準備に専念できる。
・固定金利選択型
固定金利選択型は金利を一定期間固定する形式。固定期間終了後はその時点の金利が適用される。
期間は2年、3年、5年、10年、15年などがあり、その期間については金融機関によって異なる。
基本的には借入する際にその中から選択できる。
最終的には期間終了時の状況に応じて金利や返済額が変わるため、長期的に見ると金利上昇のリスクはある。
従って、支出の多い期間は固定にするなど先々のライフプランを見据えながら、検討した方が良い。
・変動金利型
借入当初の金利はかなり低いが、市場金利に連動して原則一年に2回見直されるので、変動の影響はダイレクトに受けます。
上昇幅にも制限もある為、いきなり倍になるなどは考えなくても良い。できれば収入が多く家計に余裕のある人にオススメなプランです。
重要事項説明について
(1)重要事項説明とは?

重要事項説明とは、宅地建物取引業法で定められたもので、売主、買主間にて売買契約を締結するまでの間に、 不動産会社(売主)は、購入予定者に対して購入物件にかかわる重要事項の説明をしなければならないと義務付けられています。
重要事項説明は、いかなる場合でも宅地建物取引主任者が、内容が記載された書面に記名押印し、その書面を交付した上で、免許を提示を行い口頭で説明を行わなければなりません。
重要事項説明書に記載されている内容は、大きく分類して2項目あり、「取引条件に関する事項」と「対象物件に関する事項」となります。
これらは宅地建物取引業法で、説明すべき事項が細かく定められておりますので、購入検討の際に不動産会社に確認していた情報と異なる内容はないか、 また、その他気になる事項が無いかなど、文字量の多い内容ですが、後のトラブル防止の為にもきちんと確認しましょう。
いざ、重要事項説明を受けた際に、当初の内容と異なっていたり、認識の勘違いなどで購入を見送るなどの可能性もありますので、極力早めに内容説明を受ける事をお勧めします。
最終的には疑問点を全てクリアにしてから契約に挑む為にも事前に説明機会のスケジュール確認をしておくとスムーズです。
大きな金額なため、一生に一度の買い物となる可能性が高いので、できる限り遠慮せずに質問をして余裕を持った動きをしましょう。
(2)重要事項説明のチェックポイント

(a)取引条件に関する事項
・登記簿に記載されている物件の権利関係の確認
・重要事項説明書と登記簿謄本の内容が一致しているか確認
・登記簿謄本の最後に記載されている日付にて、登記簿謄本が最新のものであるか
・登記簿の面積と実測の面積が違う場合には、両方の面積が記載されているか確認
・物件購入後、物件を使用する時に法的な制限を受ける内容の確認
・登記簿謄本に抵当権が設定されている場合は、抵当権が抹消されるタイミングと抵当権の抹消方法について確認
・一戸建て住宅やマンションを建てる場合には、都市計画法、建築基準法などの法律に従っている必要がある為、何も法令違反をしていない事を確認

<中古物件の際は、下記も確認>
・私道に関する負担やセットバックなどの条件について
・水道、ガス、電気などの供給施設、排水施設の整備状況など
・容積率、建ぺい率が、住宅建設当初と変わってないか
(b)取引条件に関する事項
・契約の際に支払う手付金の確認
・手付金の保全処置の方法の確認
・手付金の保全処置機関名の確認
・契約を解除する場合の条件
・契約解除に関連する項目の内容を確認
・物件購入代金以外に必要な費用の確認
・物件の購入代金以外に必要な費用の使い道、目的の確認
・住宅ローン審査に落ちた場合の処置について
・その他の住宅ローンにまつわる内容確認
・承認事項に関する内容の確認
・損外賠償、違約金が発生する場合の条件や内容の確認

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